賃貸VS購入~とあるAマンションの資産価値~

さて、今日はAマンションの資産価値を書いてみたいと思います。

 

まずは立地。実はこのAマンション、駅から徒歩2分という驚きの近さ。都営新宿線の快速が止まる駅、とだけ書いておきましょうか。近くには某スーパーDがありますし、コンビニも銀行もファーストフード店もあります。とても便利!

 

次に物件。人気ブランドのマンションかといわれれば、有名なマンションシリーズであることは間違いありません。防音対策もしっかりとしてあり、駅チカの割に大通りに面しておらず、1本小道に入っているので騒音もそんなに気になりません。耐震基準もクリアしていました。ただ日当たりがそんなに良くなかったです。

 

そして管理!自主管理で無いので、さすがに掃除が行き届いていました。破損等はなく、ポストがチラシで溢れていることもありません。オートロックで正面の防犯対策は大丈夫でしたが、横の駐輪場から1階のカベを越えて来られそうなトコロが…オートロックの意味が無い!

でも経年劣化による修繕はされていましたし、修繕積立金の金額も妥当です。ただ、管理費はもう少し下げられるのでは…?と疑問の余地は残ります。

 

最後に驚愕の真実、このAマンション、新築時は億を超える「億ション」でした。それが築26年で約3分の1に…。マンションの築年数による価格下落は25年目以降ピークを終了し、あとは緩やかになる傾向がある(※)ため、このマンションはそれほど大きく下がることはないと仮定したうえで、これら全てを加味しまして…

 

・新築時1億円-築26年目3280万円=6720万円÷26年=1年で約260万円値下がり

 数字通りでいくなら後12年そこそこで0円になってしまうので、50年後も無い。

・しかし、ここから築年数による値段は殆ど下がらない傾向があるうえに、修繕含めた管理状態は良好。修繕積立金の金額は適正であり、立地等の利便性も良い。

・1年毎に値下がりしていく額を約50万円(※)とし、Aマンションの50年後は2080万円。

 

・・・で、この企画の大分当初に「50年後に500万円」あれば良いって話をしました。覚えてます?マンションは「50年後に500万円」の資産価値さえあれば、賃貸するより購入する方がお得なんだって。

ここだけで云えば、得なのかもしれません。

でも、こうも書きましたよね。不動産屋さんに聞く質問。

 

・築30年越マンションにあと何年住める?

・50年後そのマンションはどうなる?

 

 

次回、「コンクリートマンションの寿命ってどのくらい?」

 

へばな!

 

※…出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)から